На фоне высокой ключевой ставки, сокращения ипотечного кредитования и изменения потребительского спроса рынок жилой недвижимости России вошел в новую фазу. Это уже не перегретый рынок эпохи льготных программ и ажиотажа 2020–2022 годов. Сегодня — время переосмысления, адаптации и более взвешенных стратегий со стороны всех участников – об этом шла речь на конференции «Время изменений: жилье. От прогнозов к реальности» организованная Сбером.
На мероприятии девелоперы, застройщики, банкиры, аналитики и представители власти обсудили состояние и векторы развития строительного рынка. Ключевым экспертом конференции стал Заместитель Председателя Правления Сбербанка Анатолий Попов, обозначивший основные тренды и вызовы в отрасли.
Одна из главных характеристик текущей ситуации — очевидное снижение активности на фоне высокой ключевой ставки. Ставка Центробанка на уровне 21% существенно ограничила кредитную активность, как бизнеса так и населения. По словам Попова, рост корпоративного кредитного портфеля Сбера за первый квартал 2025 года составил лишь 1% и составил около 6 трлн рублей. Это показатель того, что застройщики сегодня не спешат брать новые кредиты, концентрируясь на обслуживании существующих обязательств.
«Заемщики стали аккуратнее. Но это не остановка рынка — это его нормализация», — пояснил топ-менеджер.
Оживление спроса притормаживается, и это в какой-то мере предсказуемо. Рынок насыщен, государственные ипотечные программы частично свернуты, а население адаптируется к новым условиям. Тем не менее, стройка в России продолжается. Объем ссудной задолженности по проектному финансированию через эскроу-счета вырос с 5,3 до 5,7 трлн рублей — умеренный, но показательный рост. Это свидетельствует о том, что застройщики фокусируются на завершении проектов, максимально быстро вводят дома в эксплуатацию и передают ключи дольщикам.
Интересной иллюстрацией цифровизации финансового сектора стал запуск Сбером в 2023 году системы принятия решений по проектному финансированию с использованием искусственного интеллекта. С момента внедрения одобрено более 1,4 трлн рублей кредитов, которыми уже воспользовались свыше 700 застройщиков по всей стране. Этот шаг не только ускорил процесс кредитования, но и поднял планку качества проектов которые получают финансирование.
На фоне высокой стоимости заемных средств логично было бы ожидать снижения цен на жилье. Однако рынок демонстрирует противоположную динамику. С октября 2024 года средний рост цен на «первичку» составил 5%, то есть порядка 1% в месяц. При этом уровень распроданности квартир находится на стабильном уровне — около 74%.
«Снижение продаж по сравнению с ажиотажными периодами прошлого — да. Но никакого провала или кризиса нет. Продажи идут, просто на другом уровне», — отметил Попов.
Доля ипотечных продаж снижается, особенно в части программ с господдержкой. Если ранее до 40% сделок заключались с использованием субсидированных ставок, то теперь доля ипотеки в общем объеме значительно ниже. Но потребитель продолжает рассматривать недвижимость как стабильный актив и один из наиболее надежных инструментов сбережения. На этом фоне резко вырос интерес к альтернативным форматам — в первую очередь, рассрочке которую стали активно предлагать застройщики. В 2023 году доля проданных квартир рассрочку составляла 15% от всех продаж, а в первом квартале 2025 года — уже около 25%.
Дополнительным фактором, формирующим устойчивость, становится стабилизация цен на первичном рынке. Несмотря на снижение темпов продаж, застройщики предпочитают удерживать стоимость, а не демпинговать, компенсируя снижение спроса гибкими предложениями, акциями и более привлекательными условиями по рассрочке. Это автоматически влияет и на вторичный рынок: отсутствие снижения на «первичке» закрепляет цены и на «вторичке».
С точки зрения ипотечного рынка тренд на снижение ставок постепенно формируется. Уже в мае, по прогнозу аналитиков Сбера, рыночная ипотечная ставка может опуститься ниже 25%. При этом по действующим государственным программам средний уровень остается на отметке 5,5% годовых, что продолжает поддерживать спрос в отдельных сегментах.
Участники конференции сошлись во мнении, что текущая ситуация по снижению рада экономических показателей в строительстве и продажах — это не кризис и не стагнация в классическом понимании. Это фаза зрелости, когда рынок адаптируется к новым экономическим реалиям. Падение продаж — это коррекция ранее существовавшего ажиотажа. Снижение объема заявок по проектному финансированию — это фильтр, отсеивающий слабые проекты. А повышение требований к застройщикам и их дисциплина — это шаг к более устойчивой и здоровой отрасли.
«Мы видим, что рынок работает, просто иначе. Проекты стали более качественными, застройщики — более рациональными. А значит, мы входим в этап устойчивого баланса» — подчеркнул Анатолий Попов.
