По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце января 2010 года в стадии строительства находилось 49 объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых
составила 648 845 кв. м, общая жилая — 502 523 кв. м, общее количество квартир в них — 6 514 ед. Об этом корреспонденту volpromex.ru рассказали в MACON Realty Group.
В Волгограде наиболее качественные объекты принадлежат к бизнес-классу, доля которого в конце января 2010 года составила 27,8% от общего объема предложения. Остальной объем рынка
в рассматриваемый период был сформирован объектами эконом-класса (72,2%).
По состоянию на конец января 2010 года наибольший объем жилья возводился по монолитной технологии 70,4% от общего объема рынка. Большинство застройщиков Волгограда предпочитает
использовать именно данный конструктивный тип, который является и наиболее востребованным среди потенциальных покупателей. Данный факт подтверждается ежегодным увеличением доли монолитной технологии
строительства на первичном рынке МЖС Волгограда (+24,3% по отношению к доли по состоянию на январь 2009 года). В 2009 году началось строительство второй очереди ЖК «Снегири» (ООО «ПСК «ЕвроДом»), ЖК
«Семь Ветров» (ЗАО «Трансстрой») и двух объектов по ул. 8-я Воздушная Армия (ООО «Бриг»), все из которых представляют собой монолитные проекты.
По кирпичному и панельному конструктивным типам объем возводимых площадей снизился на 52,6% и 70,0% соответственно (-15,5% и -8,8% по отношению к долям в общем объеме предложения
по состоянию на январь 2009 года). Их сокращение обусловлено сдачей проектов в течение 2009 года и отсутствием на рынке новых.
Отметим, что возведением домов панельного типа по-прежнему занимается лишь один девелопер ОАО «Волгоградский завод ЖБИ №1». В перспективе этот конструктивный тип «исчезнет» с
рынка, что связано со сдачей двух единственных объектов возводимых по данной технологии. При этом в 2010 году выход новых панельных проектов, по оценкам консультантов компании MACON Realty Group, не
предвидится.
Несмотря на то, что в кризисный период потенциальный спрос смещается на квартиры наименьшей площади (однокомнатные), в силу их большей доступности, структура возводимого жилья по
типам квартир в 2009-2010 годах практически не претерпела изменений. По-прежнему доля двухкомнатных квартир преобладает — 37% от общего количества квартир на рынке. Даже появление новых объектов в
течении 2009 года не повлияло на нее. Например, в новом жилом строящемся доме по ул. 8-я Воздушная Армия (ООО «Бриг») количество однокомнатных квартир составляет 43 ед., двухкомнатных — 61 ед.,
трехкомнатных — 22 ед., четырехкомнатных и более — 16 ед. В ЖК «Семь Ветров» (ЗАО «Трансстрой») количество одно- и двухкомнатных одинаково и составляет по 16 ед. в каждом литере.
Ценовой анализ
На конец января 2010 года средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке жилой недвижимости составила 40 101 руб. за 1 кв. м. (-20,0% по отношению к январю 2009 года). На
сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах бизнес-класса находится на уровне 45 832 руб. (+14,3% относительно среднерыночного значения), эконом-класса — 36 260 руб. (-9,6%).
За период 01.2009-01.2010 годов ценовые показатели снизились во всех конструктивных типах. В январе 2010 года максимальное снижение по отношению к январю 2009 года наблюдалось в
проектах, возводимых по монолитной технологии. Она является наиболее популярной среди потенциальных покупателей. Данный факт позволял до кризиса искусственно завышать стоимость по многим возводимым
объектам. После значительного снижения покупательской способности на первичном рынке МЖС Волгограда, начавшейся еще в конце 2008 года, стоимость жилья начала резко падать именно в тех объектах, цена
по которым была необоснованно завышена.
В рассматриваемый период цена на жилье панельного типа сократилась на 31%. Напомним, что возведением жилья данного типа занимается единственная компания (ОАО «Волгоградский завод
ЖБИ №1»). Ответной реакцией данной компании на резкое снижение объемов ее продаж стало снижение цены 1 кв.м. Несмотря на то, что квартиры в домах панельного типа являются менее привлекательными,
разница в средней стоимости по отношению к другим типам присутствующих на первичном рынке Волгограда минимальная. Средняя стоимость 1 кв. м в панельных домах на 7% ниже, чем в монолитных и на 9%
ниже, чем в кирпичных.
Минимальное снижение за 01.2009-01.2010 годов наблюдалось в домах кирпичного типа, где на сегодняшний день стоимость 1 кв. м является максимальной. Еще до кризиса цена в домах
кирпичного типа была минимальной по отношению к другим конструктивным типам. При этом данная технология является достаточно востребованной среди покупателей.
Спрос
Общие тенденции
Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на строительный рынок жилой недвижимости Волгограда, а в частности на резкое снижение платежеспособного спроса. Данный факт
связан с замедлением роста доходов населения, ужесточением условий ипотечного кредитования, возросшей неуверенностью покупателей к соблюдением сроков строительства и т.д. Так, в докризисный период по
ипотеке приобреталось около 5-10% квартир от общего количества сделок, то сейчас доля ипотечных квартир сократилась до 1-2%.
Для привлечения покупателей многие застройщики начали предлагать различные варианты рассрочки платежа, которые в какой-то степени стали альтернативой ипотеке.
Наиболее распространенной является следующая схема рассрочки платежа: первоначальный взнос — 30%, в течение первых 6 месяцев цена является фиксированной, далее — ежемесячно
растет. Отметим, что рассрочка предполагается на период строительства проекта.
На сегодняшний день основной целью покупки квартиры является улучшение жилищных условий. Что касается инвестиционных покупок, то в 1 полугодии 2009 года такие сделки на рынке
вообще отсутствовали, а вот в осенний период было зафиксировано несколько таких реализованных квартир.
В сегодняшних сложных экономических условиях преимущественно приобретаются квартиры малых площадей (однокомнатные), так как они имеют минимальный бюджет покупки (от 1,2 млн.
руб.). двухкомнатные квартиры от 40 до 50 кв. м также пользуются достаточно высоким спросом, но таковых на первичном рынке МЖС практически нет. В общем объеме доля реализованных двухкомнатных квартир
в январе 2010 года составила около 29%. Доля квартир больших площадей (трехкомнатные, четырехкомнатные и более) составила около 23% от общего количества реализованных квартир.
Количество сделок
По сравнению с 2008 годом объем продаж за 2009 год сократился на 67%. Анализ темпов продаж по строящимся объектам показал, что в 1 полугодии 2009 года среднее количество
продаваемых квартир находилось на уровне 3050 ед. в месяц. Во втором полугодии 2009 года, темпы продаж выросли, особенно это касается осеннего периода, который, как правило, характеризуется пиковым
количеством совершенных сделок. Средний темп продаж в этот период составлял 70-120 квартир в месяц.
Тенденции и перспективы
Маркетинговый анализ первичного рынков МЖС Волгограда за 01.2009-01.2010 годы показал, что на сегодняшний день наблюдается некоторая стабилизация и выравнивание показателей
основных индикаторов рынка. Конечно, до показателей докризисного периода еще далеко, но, тем не менее, есть ряд положительных трендов, дающих возможность судить о «реанимировании» жилого рынка
Волгограда.
О некоторой стабилизации на первичном рынке МЖС свидетельствует замедление темпа снижения цен во 2 половине 2009 года и небольшой рост цен, который составил в январе 2010 года
+1,1% по отношению к декабрю 2009 года. Повышение стоимости жилья свидетельствует и об оживлении спроса. Тем не менее, по мнению аналитиков компании MACON Realty Group, в ближайшей перспективе спрос
существенно не изменится и будет находится на уровне 6090 квартир в месяц.
Наиболее востребованными остаются малогабаритные квартиры, бюджет покупки которых составляет 1,2-2,0 млн. руб.
На сегодняшний день строящееся жилье большинством потенциальных покупателей воспринимается как достаточно рискованное, что связано с постоянным переносом сроков сдачи возводимых
объектов, а то и приостановкой строительства по некоторым из них. На первичном рынке спросом пользуется жилье, находящееся на завершающем этапе строительства (внутренняя/внешняя отделка, сдача ГК).
Предложение в таких домах практически отсутствует. При этом в остатке в основном неликвидные квартиры (большие по площади, нижние этажи, неудачные планировочные решения, плохие видовые характеристики
и прочее). Не имея возможности приобрести квартиру на первичном рынке, покупатель уходит на вторичный.
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, тренды, наметившиеся еще в начале 2009 года продолжатся и в начале 2010 года. Первичному рынку МЖС Волгограда в 1 полугодии
2010 года будут присущи следующие тенденции развития:
— отсутствие новых проектов (возможно лишь появление единичных ЖД в рамках возводимых ранее проектов и возобновление строительных работ на «замороженных» площадках — ЖК «Бухта
Радости» (сейчас идее экспертиза проекта, строительство планируют начать в апреле 2010 года));
— перенос сроков сдачи в эксплуатацию некоторых проектов;
— сокращение объема возводимого жилья;
— незначительные колебания цен, которые к концу 1 квартала 2010 года могут составить до 13% от показателя, который зафиксирован на сегодняшний день.
