Правила ипотечной безопасности

Независимо от состояния экономики, жилищный вопрос остается актуальным для сотен тысяч россиян. Для большинства
людей ипотечный кредит – единственная возможность приобрести личную  недвижимость. Это серьезное финансовое решение, которое требует детального анализа рисков для финансового благополучия,
особенно в период нестабильности. Как правильно оценить и главное рассчитать свои финансовые силы, рассказывает директор филиала БКС Премьер[1]в Астрахани Владимир Ларионов. 

Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на
ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, нужно для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Практика показывает, что для абсолютного большинства людей
собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.

Во-первых, риск существенной переплаты. Сейчас в России ставки по ипотечным кредитам
крайне высоки. По последним данным, средняя ставка по предложениям крупнейших банков превышает 14,76% годовых[2], что обусловлено ставкой рефинансирования в РФ, гораздо более высокой, чем в развитых странах. Переплата за ипотеку в России
является одной из самых больших в мире, именно поэтому ипотечный кредит у нас принято называть «кабалой». Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту может превышать первоначальную стоимость
выбранной квартиры.

Во-вторых, риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным
работником или создателем бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины – разные. Бизнес может развалиться, и нужно будет время и средства для его
восстановления или создания чего-то с нуля. С работы могут уволить, причем вовсе необязательно, что из-за профессиональных качеств работника – может пройти сокращение штата, и вы потеряете время в
поиске нового рабочего места. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их исполнение – несмотря на форс-мажорные обстоятельства. Далеко не каждый банк пойдет
вам навстречу и, например, сделает отсрочку очередного платежа при подобной ситуации.

В-третьих, валютные риски. Многие помнят кризис 2008 года и конец 2014 года, когда в
связи с быстрым обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте практически в одночасье стали для многих сограждан источником больших проблем. Чтобы избежать валютных рисков, следует
придерживаться следующего простого правила: брать кредит лучше в той валюте, в которой вы получаете постоянный доход.

Наконец, нужно адекватно оценить прочие риски, которых тоже предостаточно.
Собираетесь ли вы всю жизнь прожить именно в этом городе и в этой стране? Или же вы задались целью переезда, и лучше было бы изучить предложения по жилью в предполагаемом будущем регионе проживания
(а стоимость жилья и ставки по ипотеке там могут быть значительно привлекательнее)? Если вы все же возьмете квартиру в ипотеку – как с ней поступите в случае переезда?  Хватит ли у вас денег не
только на первоначальный взнос, но и на оплату услуг страховщиков, оценщиков, нотариуса, ипотечного брокера, риелтора, оформление документов, бланки, и т.д.? Если вы не предусмотрите наличие
соответствующей суммы в своем «фонде приобретения жилья», вполне вероятно, что дополнительно к ипотеке придется брать еще и потребительский кредит. 

Итак, заключим основные правила «ипотечной безопасности» в кризис: 

·  Ежемесячный платеж по ипотеке не
должен превышать 35% от вашего ежемесячного дохода или от суммарного дохода вашей семьи.
 

·  Ипотеку берите только в той
валюте, в которой получаете свой доход. То есть если ваша зарплата в рублях, то и кредит стоить брать в рублях.  

·    Не теряйте
голову на пути к своей мечте и не вкладывайте все свои сбережения в покупку квартиры. Не забывайте про свою финансовую подушку безопасности, которая в идеальном варианте должна покрывать
основные расходы на 3-6 месяцев. Эта подушка безопасности поможет справиться с возможными проблемами в будущем: если вы потеряете работу, лишитесь части дохода или наступит любой другой неприятный
финансовый форс-мажор.

·   Страхуйте не
только имущество, но и членов семьи. И в первую очередь должен быть застрахован кормилец – тот, на ком лежит основная ответственность по заработку денег, обеспечивающих выплаты по
кредиту.  

Вышеописанные правила с большой долей вероятности позволят не попасть вам впросак с
ипотечным кредитом и всегда оставаться на плаву. Ну а если вы хотите еще и сэкономить на кредите, то правильно ведите себя при выборе банка и программы ипотечного кредитования. Не забывайте про свой
кредит и сразу после его получения, ведь его всегда можно усовершенствовать. Разобраться во всех этих финансовых хитросплетениях вам помогут следующие простые советы и правила:

·    
Посмотрите, с каким банком в вашей компании (в которой вы работаете) действует зарплатный проект. Проще говоря, если у вас есть карточка, на которую начисляется зарплата, то какому банку она
принадлежит? Дело в том, что многие банки предлагают пониженные ставки по ипотечным кредитам для сотрудников компаний – участников зарплатных проектов. Например, для таких клиентов банк может снизить
ставки на 1-1,5% по сравнению с клиентами, пришедшими в офис банка самостоятельно. То же самое возможно, если ваша компания просто аккредитована при каком-нибудь банке, но не имеет с ним зарплатного
проекта. Такой информацией, как правило, располагает отдел кадров.

·    
Посмотрите, что именно банк может учитывать для оценки вашей платежеспособности. Важно, чтобы в расчет принимались не только ваши прямые доходы, но и имущество, которое принадлежит вам (и вашему
созаемщику, в том числе супругу или супруге). Например, банк при оценке платежеспособности заемщика и созаемщика может учитывать недвижимость в собственности (квартира, дом, дача, нежилое помещение и
т.д.), земля, автомобили и т.д. Чем больше фактов в вашей финансовой ситуации банк принимает в расчет, тем ниже может быть ставка по кредиту (банк сочтет вас платежеспособным заемщиком), и тем больше
может быть сумма одобренного вам кредита. А это также приводит к более привлекательным условиям ипотечного кредита.

·    Присмотритесь к различным специальным программам ипотечного кредитования, например, «Молодая семья». Как правило, условия по таким программам
более интересные: понижен первоначальный взнос, уменьшена процентная ставка, есть возможность привлечения в качестве созаемщиков родителей, присутствует и отсрочка по уплате основного долга или
возможность увеличения срока кредитования в случае рождения ребенка и т.д.

·    В 2015 году
действует ипотека с государственной поддержкой – квартиры, на которые распространяется данная программа, можно купить по докризисным ставкам в размере 12% годовых и ниже. Программа распространяется,
как правило, на первичный рынок.

·   Не забывайте и про
«материнский капитал», выдаваемый при рождении (усыновлении) второго и последующего ребенка (детей). Данный капитал возможно использовать как для первоначального взноса по кредиту, так и для
досрочного погашения ипотечного кредита.

·  В соответствии со ст. 220
Налогового кодекса РФ, вы имеете право на имущественный налоговый вычет при приобретении или строительстве жилья, в размере 13% от суммы приобретения жилья плюс сумма процентных платежей по жилищному
кредиту, взятому для приобретения или строительства этой недвижимости. Учтите, что налоговый вычет с покупки полагается только на сумму до 2 млн рублей. То есть, если вы купили квартиру за 5 млн
рублей,  получите вычет только с двух.Вычет предоставляется 1 раз в жизни, полученные от вычета суммы можно пустить на досрочное погашение ипотечного кредита.

·  Не забывайте про
рефинансирование своего кредита! Например, если вы взяли свой кредит под 15%, а через пару лет рынок предлагает ипотечные кредиты уже под 13% годовых, то попробуйте перекредитоваться или
рефинансировать свой долг. Это понизит ваши ежемесячные выплаты по кредиту, если оставить срок кредита без изменений, или позволит уменьшить срок кредита, оставив без изменений сумму ежемесячных
выплат – выбор за вами. И, кстати, рефинансирование не лишает вас права на имущественные налоговые вычеты. 

Хочется еще раз подчеркнуть, что все финансовые вопросы, связанные с арендой или приобретением недвижимости, крайне индивидуальны.
Не забывайте про эти общие советы, но перед принятием окончательного решения проконсультируйтесь у финансового советника и лучше всего принимайте решение об ипотеке на основании детального
персонального финансового плана (ПФП).  

Личный финансовый план – пока еще редкость. Но человек, у которого есть ПФП, получает серьезный дополнительный инструмент контроля
над своими финансами, особенно, имея такую кредитную нагрузку, как ипотека. Благодаря ПФП человек может распоряжаться своим капиталом осознанно, грамотно, понимая свои возможности и точно взвешивая
риски. При наличии плана гораздо проще принимать финансовые решения и достигать целей.  

К примеру, в «БКС Премьер» вся идеология работы с клиентом выстраивается через призму его долгосрочного персонального финансового
плана, при этом услуга абсолютно доступна – персональный финансовый советник выделяется каждому клиенту банка бесплатно.

 Астраханский филиал БКС Премьер:  

ул. Адмиралтейская, 39. 

Тел: (8512) 63-36-10. 

bcspremier.ru

На правах рекламы