С чем вы связываете тот факт, что популярность вложений в недвижимость в последние годы растет, несмотря на кризис? Говорим с директором филиала БКС Премьер в Астрахани Владимиром Ларионовым.
— На мой взгляд, повышенное внимание к недвижимости как к инвестиции в последние годы закономерно. Мы связываем это с бурным развитием ипотечного рынка и желанием консервативных инвесторов уберечь свой капитал в традиционном защитном инструменте.
— А может ли недвижимость выполнять защитную функцию для капитала?
— Недвижимость относится к категории консервативных инструментов для вложений, следовательно, она может выполнять защитную функцию для частного капитала. Как правило, инвестиции в недвижимость не являются для инвесторов основными. Однако при наличии у человека достаточных денежных средств могут являться частью его портфеля как инструмент со стабильной средней доходностью и невысокими рисками.
Прежде всего, если исходить из принципов Персонального финансового планирования, инвестиции в недвижимость целесообразны на свободные деньги (если конечно, речь не идет именно об инвестициях, а не о вынужденной покупке жилья).
— Стоит ли, на Ваш взгляд, сейчас вкладывать в рынок жилья? Насколько удачен момент?
— На наш взгляд, главное, что не стоит делать рядовому потребителю — это пытаться перехитрить рынок и найти "идеальный момент" для покупки жилья по самой выгодной цене. Следует действовать в зависимости от ситуации.
Скажем, если человек сейчас снимает квартиру и накопил определенную сумму денег на собственное жилье, скорее всего, для него будет более выгодным шагом (в том числе психологически) приобрести жилье сейчас и перестать платить деньги за аренду. Если же человек запланировал покупку недвижимости с инвестиционными целями, например, для последующей сдачи в аренду, возможно, лучше подождать некоторое время до стабилизации ситуации. Имеет смысл вложить средства в наименее рискованные инструменты, например, в краткосрочный банковский вклад или облигации, в структурный продукт с защитой — доходность по таким продуктам сейчас представляется очень привлекательной, особенно в соотношении с рисками.
— Чем интересна недвижимость как инвестиционный инструмент? Какое жилье окупится быстрее?
— Недвижимость – это всегда устойчивые по показателям вложения, понятные и прозрачные для большинства людей, однако с 2014 года огромные объемы предложения и низкая платежеспособность покупателей мешают росту цен на жилье. Лучшие решения с инвестиционной точки зрения в такой ситуации — покупка одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса в спальных районах мегаполисов, вблизи деловых центров, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса в крупных городах, где всегда есть рабочая сила, будут достаточно консервативными и обеспечат вас круглогодичным доходом в виде арендных платежей. Сдача в аренду жилья способна принести 2-4% годовых.
— В чем основные преимущества и недостатки инвестиций в квадратные метры?
— Инвестиции в недвижимость неплохо справляются с защитой от девальвации, однако при этом надо учитывать, что такие вложения сопряжены с массой сопутствующих расходов – это налоги, ремонт, юридическое оформление и т.д. К тому же, недвижимость считается малоликвидным товаром, то есть реализовать ее быстро, чтобы оперативно «переложиться» в другой актив, не получится.
— Насколько вырастает цена квартиры от фундамента до сдачи дома в эксплуатацию? С чем это связано?
— Разница между стоимостью жилья на «нулевом» цикле и после сдачи в эксплуатацию составляет 10-30% в зависимости от класса недвижимости. Это связано с тем, что по ходу реализации проекта строительства (как правило, это срок в 1,5-2 года) происходит рост цен на строительные и отделочные материалы, горючее для техники и т.д., и застройщик закладывает это в цену. Кроме того, указанная разница зависит от конъюнктуры рынка недвижимости, уровня спроса и динамики цен.
— Какие риски берет на себя инвестор, покупая квартиру в новостройке на этапе строительства?
— Прежде всего, это риск замораживания проекта. К сожалению, риски инвестирования в недвижимость на стадии котлована довольно высокие. Особо стоит отметить, что при наступлении кризиса строительная отрасль реагирует в числе первых и довольно болезненно. Чтобы нивелировать риски, инвестор, приобретающий квартиру в строящемся доме, должен внимательно изучать условия договора, обращая особое внимание на сроки возведения дома, изучить ответственность застройщика в случае несоблюдения условий договора, получить подробное описание будущей квартиры.
— Что вы можете посоветовать тем, кто купил недвижимость в конце прошлого года с целью инвестиций?
— Тем, кто купил в прошлом году жилье с инвестиционными целями, рекомендую пока не торопиться с продажей, если нет крайней необходимости в срочном получении денежных средств. Во-первых, летом спрос на жилье традиционно падает и возобновляется, как правило, к осени. Во-вторых, значительное количество сделок в России осуществляется с помощью заемных средств, и здесь мы можем наблюдать снижение спроса в связи с ситуацией текущего года: с одной стороны, потенциальных покупателей отпугнуло повышение ставок по ипотечным кредитам, с другой стороны, банки ужесточили подход к оценке потенциальных заемщиков. Эти факторы особенно серьезно влияют на спрос на вторичную недвижимость еще и потому, что в случае покупки "вторички" гораздо сложнее найти программу ипотеки с государственной поддержкой. А при более низком спросе и сохранившемся объеме предложения сложно продать квартиру по рыночной цене.
— Какова ситуация на рынке аренды жилья? Ожидать ли роста арендных ставок?
— С начала текущего года на рынке аренды жилья наблюдается спад спроса при сохранении предложения. В связи с этим требования арендаторов увеличились, а арендодателям зачастую приходится идти на предоставление скидок, чтобы оперативно сдать свое жилье. Традиционное увеличение активности на рынке аренды в конце лета, скорее всего, состоится, но цены вряд ли смогут достичь прошлогоднего уровня.
— Почему в России так мало доходных домов? Выгодны ли они инвесторам?
— В крупных городах возведение доходных домов, как правило, невыгодно застройщикам по причине дефицита земли и больших сроков окупаемости. Арендные ставки в таких доходных домах (примеры есть в Москве и Петербурге) оказываются очень высокими. Там же, где земля дешевле, то есть вне мегаполисов или в небольших городах, может возникнуть проблема со спросом. По этим причинам, доходных домов в России сегодня очень немного.
— Поговорим об ипотеке. Может ли она стать доступнее в обозримом будущем?
— Тенденция на снижение ставок по ипотеке вполне может продолжиться по мере ослабления инфляционного давления в экономике. Первыми вслед за снижением ключевой ставки ЦБ традиционно улучшают условия ипотечных займов маркет-мейкеры, за ними – остальные участники рынка. Большим спросом будет пользоваться ипотека с господдержкой. По итогам 2015 года почти каждый третий ипотечный кредит в 2015 году был оформлен по программе господдержки. Для того чтобы к концу года льготные ставки опустились до приемлемого для населения уровня 10%, ключевая ставка ЦБ, которая на текущий момент составляет 10,5%, должна уйти вниз как минимум к 9%. Учитывая снижение инфляционных рисков и макроэкономическую стабилизацию, вероятность снижения ключевой ставки до 9% во второй половине года довольно высокая. В этом случае снижение ключевой ставки станет катализатором для снижения ставок по ипотеке и другим видам кредитования.
— Есть ли перспективы у ипотеки без первоначального взноса? В чем ее плюсы и минусы?
— Будущее у такой ипотеки есть. Все развитые страны уже давно живут именно на такой ипотеке — без каких-либо первоначальных взносов. Однако тут важно понимать, что такая ипотека возможна только при стабильной и развивающейся экономике. То есть в России на современном этапе развития возможны лишь отдельные примеры, если какой-то конкретный банк по договоренности с каким-то конкретным застройщиком по конкретному строительному объекту, оценив надежность этот заемщика, готов «спонсировать» его проект ипотекой без первоначального взноса.
Массовый выход на рынок такого продукта сейчас крайне рискован. Потому что для банка любой кредит без первоначального взноса — это повышенные риски. К этому добавляются риски (особенно в нестабильные времена), что застройщик обанкротится и не сможет завершить строительство своего проекта.
Главный плюс ипотеки без первого взноса — это, конечно, доступность для населения. Такой кредит могут взять довольно широкие круги населения. При этом это также выгодно и застройщику — это повышает спрос на его квартиры.
— Каковы общие рекомендации для тех, кто собирается взять ипотечный кредит?
— Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, нужно для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку. Это и риск существенной переплаты из-за высокой ставки, и валютный риск, и риск потери финансовой стабильности.
Наконец, нужно адекватно оценить прочие риски. Собираетесь ли вы всю жизнь прожить именно в этом городе и в этой стране? Или же вы задались целью переезда, и лучше было бы изучить предложения по жилью в предполагаемом будущем регионе проживания (а стоимость жилья и ставки по ипотеке там могут быть значительно привлекательнее)? Если вы все же возьмете квартиру в ипотеку – как с ней поступите в случае переезда? Хватит ли у вас денег не только на первоначальный взнос, но и на оплату услуг страховщиков, оценщиков, нотариуса, ипотечного брокера, риелтора, оформление документов, бланки, и т.д.? Если вы не предусмотрите наличие соответствующей суммы в своем «фонде приобретения жилья», вполне вероятно, что дополнительно к ипотеке придется брать еще и потребительский кредит.
— Если бы вам предложили сформулировать базовые правила ипотечной безопасности в кризис, как бы они звучали?
— Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 35% от вашего ежемесячного дохода или от суммарного дохода вашей семьи. Ипотеку берите только в той валюте, в которой получаете свой доход. То есть если ваша зарплата в рублях, то и кредит стоить брать в рублях.
Не теряйте голову на пути к своей мечте и не вкладывайте все свои сбережения в покупку квартиры. Не забывайте про свою финансовую подушку безопасности, которая в идеальном варианте должна покрывать основные расходы на 3-6 месяцев. Эта подушка безопасности поможет справиться с возможными проблемами в будущем: если вы потеряете работу, лишитесь части дохода или наступит любой другой неприятный финансовый форс-мажор.
Страхуйте не только имущество, но и членов семьи. И в первую очередь должен быть застрахован кормилец – тот, на ком лежит основная ответственность по заработку денег, обеспечивающих выплаты по кредиту.
— Какой сегмент населения приобретает жилье с помощью инвестипотеки? И какое, в основном, это жилье?
— В основном, инвестиционной ипотекой пользуются представители среднего класса, желающие получить инвестиционный доход, а не само жилье. Схема простая: оформляется жилищная ссуда, квартира приобретается на начальной стадии возведения дома, а потом, ближе к сдаче новостройки, ее реализуют по высокой цене. Как правило, прибыль от этого выше, чем затраты по ипотеке. Однако стоит учитывать, что игра может и не стоить свеч, поскольку в силу замедления роста доходов населения не приходится ожидать бурного роста стоимости жилья.
— Поясните, как устроены ПИФы недвижимости (ЗПИФ)? Выгодно ли вкладываться в закрытые фонды недвижимости сейчас? Почему?
— Если кратко, ЗПИФ можно представить в виде слоеного пирога, а каждый слой этого пирога – квартира. Вкладывая средства в фонд, вы получаете кусок (пай) от этого пирога, то есть вам принадлежит не отдельная квартира, а небольшие доли в каждой. Управляющая компания выдает инвестору ценную бумагу, которая удостоверяет право на владение этой долей в имуществе фонда.
Рынок закрытых ПИФов недвижимости предлагает достаточно простой и безопасный механизм вложения средств в недвижимость. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, ЗПИФы помогают неквалифицированному инвестору минимизировать свои риски, часть из них переложив на плечи управляющей компании и увеличить доходность.
Существенным плюсом ЗПИФ является то, что доходы с недвижимости внутри фонда налогом на прибыль не облагаются, что позволяет реинвестировать прибыль в новые проекты на максимально комфортных условиях. Кроме того, деятельность фондов жестко контролируется законодательством, в том числе (и прежде всего) Банком России, что создает защиту прав и интересов инвесторов и пайщиков проекта. В сфере инвестиций на рынке недвижимости – это лучший финансовый продукт для розничного клиента.
— Есть ли возможность у наших частных инвесторов инвестировать в зарубежную недвижимость, например, в США?
— Есть, причем для этого нет необходимости ехать в США и заключать там сделки с недвижимостью. Мы предлагаем инвесторам более разумный и удобный вариант – приобрести бумаги фондов REIT. Это инвестиционные компании, которые за счет коллективных инвестиций покупают недвижимое имущество и управляют им или занимаются застройкой.
Инвестиционные трасты недвижимости как финансовые инструменты для инвесторов имеют очень привлекательные характеристики. Они инвестируют в недвижимость, то есть в реальные активы, и при финансовых кризисах рассматриваются как «защитные убежища», увеличивают диверсификацию портфеля частного инвестора, а случае получения фондом прибыли инвестору выплачиваются дивиденды. В соответствии с налоговым законодательством США инвестиционные трасты недвижимости должны не менее 90% чистой прибыли распределять в виде дивидендов.
